Земля под новостройкой: уже "своя" или еще нет?

roncivil / Depositphotos.com

Росреестр ответил на вопросы о "появлении" земельного участка как общедомового имущества МКД-новостройки. Дело в том, что застройщик по окончании строительства не всегда формирует участок именно для целей эксплуатации и обслуживания новостройки. Новоселы получают ключи от квартиры, общедомовые сети, чердаки, объекты благоустройства и прочее общее имущество, но вопрос с землей остается открытым. А без его разрешения – ни шлагбаум поставить, ни забором не отгородиться, ни даже плату за содержание придомового участка толком не установить, – ведь его границы не определены и не ясно, сколько земли необходимо содержать (Письмо Росреестра от 10 февраля 2022 г. № 14-01167/22@).

Сами новоселы зачастую исходят из презумпции – весь участок, который занят под строительство, – по умолчанию и бесплатно наш (кстати, это не всегда их радует – в границах такого участка могут быть и общие дороги, и парковые зоны, и спортивные и игровые площадки, и как раз содержание этих объектов хотелось бы "переложить" на кого-нибудь другого, например, ОМСУ). Усугубляется все тем, что в законодательстве нет четких, ясных, недвусмысленно изложенных правил, из которых можно было бы понять:

• нужно ли новоселам (или ОМСУ) формировать участок под МКД для целей его эксплуатации, то есть устанавливать его границы, а затем регистрировать право общей долевой собственности,
• или же им достаточно сразу прийти в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности, и они официально закрепят за собой весь участок, на котором велось строительство, если перед сдачей дома застройщик не "отрезал" им отдельный кусок земли,
• и вообще, а на какую, собственно, территорию они могут рассчитывать? Два метра от стен и фундаментов? Три метра? Может, больше?

Росреестр ответил на эти вопросы следующим образом:

• если земельный участок под МКД образован в установленном порядке (то есть на основании проекта межевания территории) и поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под МКД (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации МКД), то у всех собственников помещений в таком доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся их общим имуществом;
• если земельный участок под МКД не образован, при этом на том земельном участке, на котором велось строительство, расположено несколько МКД (или один МКД и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома), то положения ст. 36 Жилищного кодекса, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") не соответствует нормам действующего законодательства. В данной ситуации следует обратиться в ОМСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД, обратиться может любой из собственников (ч. 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ);
• правда, и в указанном случае, разумеется, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими своего дома. Собственник же земельного участка не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД;
• если земельный участок под МКД не образован, но при этом земельный участок для строительства дома образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном МКД, то при госрегистрации права собственности на первое помещение в МКД одновременно без соответствующего заявления осуществляется и госрегистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок.

Правда, ведомство не пояснило, как именно новоселы могут узнать, что земельный участок застройщика "образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном МКД".

Итого – чем меньше земли было у застройщика, который построил всего один МКД, тем больше шансов, что этот участок находится в общей собственности (но проверять все равно надо). Во всех остальных случаях для решения "земельного" вопроса нужно подавать заявление в орган власти об образовании земельного участка под МКД.