(1).jpg)
Заключение сделок с недвижимостью: практические ситуации и рекомендации ФНП
По оценке экспертов рынка недвижимости, количество сделок с недвижимостью в последние месяцы сокращается. Более того, многие стали отказываться даже от давно запланированных и согласованных сделок – в некоторых случаях сделка отменяется буквально в шаге от регистрации перехода права собственности. При этом, как сообщают1 в ФНП, доля обращений к нотариусу для удостоверения таких сделок продолжает расти. Полученные данные позволяют говорить о том, что люди все больше предпочитают совершать значимые сделки с помощью нотариуса, т. к. именно нотариальная форма договора дает участникам договора столь важные гарантии законности сделки и уверенность в том, что сделка не принесет никаких сюрпризов в будущем и не будет признана недействительной. В период экономической нестабильности, постоянных скачков цен, меняющихся кредитных условий, подобные гарантии правовой и финансовой стабильности приобретают особое значение. Практика показывает, что сейчас малейшие сомнения одной из сторон сделки способны привести к отмене всех достигнутых договоренностей.
В качестве примера приводится следующая ситуация из практики: женщина решила продать квартиру. Покупатель нашелся, договор был заключен, для расчетов выбрали аккредитив, в который покупатель внес необходимую сумму. После подписания договора документы отправили на регистрацию в Росреестр, и как раз в этот момент ситуация в экономике начала резко меняться. Продавец запаниковала и подала в регистрирующий орган заявление, вследствие чего регистрацию приостановили на месяц. Покупатель, в свою очередь, отказываться от сделки не захотел, объясняя это тем, что он со своей стороны обязательства выполнил – подписал договор и передал деньги. По итогу возникла перспектива судебного разбирательства, причем юристы видят возможные итоги совершенно по-разному: кто-то говорит, что суд точно встанет на сторону продавца, а другие уверены, что шансов в судебном разбирательстве больше у покупателя, который на период, пока идет спор, остается, фактически, и без денег, и без жилья. По мнению нотариусов, один из ключевых факторов, спровоцировавших ситуацию, – значительное время, которое проходит между подачей документов в Росреестр и непосредственной регистрацией перехода права собственности. Если сделка проходит в простой письменной форме, то на практике готовые документы новоиспеченный собственник может получить спустя неделю. Для сравнения: при нотариальном оформлении договора пакет документов в Росреестр направляется самим нотариусом в день удостоверения сделки, при этом переход права собственности по закону в этом случае происходит за один рабочий день. Таким образом, если бы сделка изначально проводилась через нотариуса, стороны получили бы готовые документы максимально быстро, а значит, и времени передумать у продавца было бы тоже явно меньше.
В каких случаях нотариальное удостоверение договора обязательно? Узнайте в Энциклопедии решений системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
В ФНП подчеркивают: чтобы сделка прошла по всем правилам и с гарантиями законности, разумно обратиться к нотариусу. Обладая необходимой компетенцией и полномочиями, он проведет комплексную экспертизу всех документов, запросит необходимые сведения напрямую в профильных ведомствах и, что важно, проведет личную беседу с каждой из сторон сделки. Отмечается, что особенно тревожным для многих становится этап проведения расчетов по сделке. Так, люди не хотят рисковать, рассчитываясь наличными, банковские ячейки тоже вызывают у многих обоснованные сомнения: люди опасаются возможной кражи, ограбления или подмены купюр на фальшивки. В данном случае у нотариуса есть инструмент, позволяющий снизить риски – речь о расчете через депозитный счет нотариуса. Он удобен тем, что не требует обналичивать деньги и везти их в банк или иное место: необходимая сумма переводится со счета покупателя напрямую на депозитный счет нотариуса. К продавцу же деньги попадут только после того, как будут выполнены все условия согласно договору, а в случае с недвижимостью – только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Ответственность за своевременный перевод денег на себя берет нотариус. Кроме того, депозит нотариуса защищен от банкротства банка: если банк "лопнул", владельцу средств, хранящихся у нотариуса, не придется долго ждать их возврата. Такие денежные средства не участвуют в конкурсной массе и в случае банкротства кредитной организации сразу возвращаются нотариусу, а тот переводит их изначальному плательщику.
Напомним, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 Гражданского кодекса). Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания в суде, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия (ч. 5 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса, ч. 5 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса). Отметим также, что законодательством предусмотрен принцип полной имущественной ответственности нотариуса за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юрлица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства о нотариате). При нотариальном удостоверении сделки нотариус выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, ст. 54 Основ законодательства о нотариате).
_____________________________
1 С информацией можно ознакомиться на официальном сайте ФНП (https://notariat.ru/ru-ru/news/vsyo-pojdet-po-planu-kak-zashitit-sdelku-ot-sryva-i-prochih-riskov-2205).
